解決したいトラブル・課題

不動産会社の探し方・選び方

U様は市内にある不動産会社にいくつか問合せ、その中で、

• 司法書士といった専門家とも連携しており、不動産以外のお悩みにも対応可能
• 相続における悩みを積極的に受け付けてくれた

上記2点が決め手となった和光不動産に相談することにしました。

U様の「トラブル・課題」の
解決方法

共有名義の不動産は、単独名義の不動産とは異なり、売却へのプロセスにおいて絶対的なルールが存在します。
そこで、弊社はU様に対し、「共有名義の不動産を売却する際に必要なこと」をご説明し、妹様へのアプローチを含めたサポートを行いました。

1.共有名義の不動産を売却する際に必要なこと

（１）共有者「全員」の同意（意思確認）
最も重要な条件は、「不動産全体を売却するには、共有者全員（今回はU様と妹様）の同意が不可欠」ということです。

持分の過半数ではなく、100%の同意が必要です。
もし妹様が「売りたくない」と言えば、U様の持分（1/2）しか売ることができず、通常の市場価格での売却は極めて困難になります。

（２）実印と印鑑証明書の用意
売買契約の締結時および決済（引き渡し）時には、共有者全員が署名・捺印し、それぞれの印鑑証明書を提出する必要があります。
つまり、妹様が手続きに協力的であることが前提となります。

（３）売却代金の配分方法の合意
売却して得たお金は、原則として登記された「持分割合（今回は1/2ずつ）」に応じて分配します。

ここの認識にズレがあると（例：介護をした私が多くもらうべき、等）、後で揉める原因となります。
事前に「手取り額がいくらになり、どう分けるか」を明確に合意しておく必要があります。

2.結果

後日、弊社担当者がU様と一緒に妹様とお会いし、「空き家のまま共有で持ち続けることが、将来的な相続（次世代への負担）のリスクになること」を客観的なデータを用いてご説明しました。

また、売却代金のシミュレーションを提示し、妹様の手元にもまとまった現金が残るメリットをお伝えしました。

弊社からの説明により、妹様も「将来子供たちに面倒をかけるよりは、今きれいにしておいた方がいいね」と納得され、売却に同意してくださいました。

その後、相場通りの価格で売却が成立。
売却代金は経費を差し引いてきっちり持分通りに分け合いました。

「和光不動産さんが妹にも丁寧に説明してくれたおかげで、姉妹仲良く解決できました」と、U様は安堵の笑顔を見せてくださいました。

2.福岡市にお住まいのH様が、
「口頭での遺言とは違う形の相続を行った事例」beginner11

お客様の相談内容

売却物件 概要

相談にいらしたお客様のプロフィール

お客様は福岡市にお住まいの50代のH様です。
先日お父様が亡くなり、福岡市にあるご実家を、お兄様と2人で相続することになりました。

お父様は生前、家族が集まるたびに「この家は代々受け継いできたものだから、長男に任せる（相続させる）」と口癖のように話していました。

しかし、いざ相続が発生すると、お兄様自身は「もう自分もマイホームを持っているし、維持費も高いから相続したくない。売って現金にして2人で分けよう（換価分割）」と提案してきました。H様もそれに賛成し、兄弟間での合意は取れていました。

ただ、H様の中には「親父の言葉を無視して売ってしまっていいのか？」「後になって『長男が継ぐはずだった』と誰かに言われて、売買が無効になったりしないか？」という法的な不安と罪悪感が残っていました。

そこで、こうした微妙な権利関係や法律の知識を持つ不動産会社に相談し、すっきりした状態で進めたいと考えていました。

解決したいトラブル・課題

不動産会社の探し方・選び方

H様は市内の不動産会社をインターネットで探し、その中で、

• サイト内に相続不動産におけるトラブル解決事例がたくさん掲載されていた
• 無料査定を行っていた

上記2点で気軽に相談しやすく、適切なアドバイスももらえそうと感じた和光不動産に相談することを決めました。

H様の「トラブル・課題」の
解決方法

H様の不安は、「口約束」がどれほどの拘束力を持つかという点にありました。
そこで、弊社はH様に対し、「遺言（口約束）の効力」について、民法の観点から明確にご説明しました。

1.遺言（口頭）の効力について

口頭での遺言は原則として無効です。

日本の民法において、遺言は非常に厳格な「要式行為」とされています。
自筆証書遺言や公正証書遺言など、法律で定められた形式（書面、日付、署名、捺印など）に従っていないものは、法的な効力を持ちません。

したがって、お父様がいくら口頭で「長男にやる」と言っていても、それは単なる「希望」や「道徳的なお願い」に過ぎず、法的な拘束力は一切ありません。

また、有効な遺言書がない場合、遺産の分け方は相続人全員（今回はお兄様とH様）の話し合い（遺産分割協議）によって決定します。
たとえお父様の希望と異なっていても、相続人全員が「売却して現金を分けよう（換価分割）」と合意しているのであれば、その決定が法的に優先され、何ら問題なく有効に成立します。

2．「結果」

法的根拠がクリアになったことで、H様の迷いはなくなりました。
弊社は、お兄様とH様の間で「遺産分割協議書」を作成するサポートを行い、「不動産を売却し、諸経費を引いた残金を1/2ずつ取得する」という内容を書面化しました。

その後、弊社のネットワークを通じてスムーズに買い手が見つかり、お兄様とH様は公平に現金を受け取ることができました。

「父の言葉が気になって踏み切れずにいましたが、兄とも円満に解決できて本当によかったです」と、H様は晴れやかな表情でおっしゃってくださいました。

3. 福岡市にお住まいのT様が、
「寄与分を主張し、法定相続分以上の取得を前提に円満売却した事例」beginner10

お客様の相談内容

売却物件 概要

相談にいらしたお客様のプロフィール

お客様は福岡市にお住まいの60代のT様です。
半年前に同居していたお母様が亡くなり、福岡市のご実家を、別居しているお姉様と2人で相続することになりました。

四十九日を過ぎた頃、お姉様から「私は家はいらないから、すぐに売ってお金を半分ずつ分けましょう（換価分割）」と連絡がありました。

法律上の法定相続分は確かに1/2ずつですが、T様は過去10年間にわたり、仕事をセーブしてお母様の介護を一人で担ってきました。
一方、お姉様は介護には一切関与していませんでした。

「苦労した私と、何もしていない姉が同額なのは納得できない」と不公平感を抱いたT様は、きちんと自分の貢献を主張し、納得できる形で決着をつけたいと考えています。

しかし、士業などに相談するにはハードルが高いと感じ、以前、友人から紹介してもらった相続に強い不動産会社 和光不動産に相談してみることにしました。

解決したいトラブル・課題

不動産会社の探し方・選び方

和光不動産に問い合わせたところ、

• 担当者が親切だった
• 親身になって話を聞いてくれた

上記2点を魅力に感じ、相談することに決めました。

T様の「トラブル・課題」の
解決方法

T様の不公平感を解消する鍵は、民法で定められた「寄与分」という考え方でした。
そこで、弊社はT様に対し、「寄与分」の仕組みと、それを遺産分割協議で認めてもらうためのアプローチをご提案しました。

1.寄与分

寄与分とは、被相続人（お母様）の財産の維持や増加について、特別の貢献（寄与）をした相続人に対し、法定相続分に上乗せして財産を与える制度です。

単に「介護をしたから」というだけでは認められにくく、以下の要件を満たす必要があります。

〈寄与分が認められる条件〉

2.「結果」

弊社はT様に、介護日誌や要介護認定の記録など、「貢献の証拠」を整理するようアドバイスし、「もし裁判になれば、T様の寄与分が認められ、お姉様の取り分が減る可能性が高い」ことをお伝えしました。

その後、弊社提携の弁護士を交えてお姉様と話し合いを行いました。

お姉様も当初は反発していましたが、T様の介護記録と専門家の説明を受け、「確かに妹には苦労をかけた。裁判で争うよりは、妹の寄与分を認めて早めに解決したい」と納得されました。

「ずっと胸につかえていたモヤモヤが晴れました。和光不動産さんが私の苦労を『価値あるもの』として扱ってくれたおかげで、姉とも最後は感謝し合って終わることができました」と、T様は安堵の涙を浮かべていらっしゃいました。