【不動産売却】空き家特例とは？要件・計算式を分かりやすく解説

「空き家特例というものがあると聞いたけれど、結局何がいいの？ウチの空き家も対象になる？」と困っている方へ。
空き家特例を利用すれば、最高3000万円まで控除を受けられる可能性があります。この記事では、空き家特例の要件や計算方法をできるだけ分かりやすく解説します。
不動産売却の譲渡所得税は何も対処しなければ高額になりがちですから、節税をしたい方はぜひ最後までご覧ください。

空き家特例とは

「空き家特例」の正式名称は「被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除の特例」です。簡単に言うと、相続によって手に入れた家や土地を売った時、その利益から最大3000万円まで控除できる制度です。
「え、そんなうまい話が？」と思うかもしれませんが、実際にこの特例を利用できれば大幅な節税につながります。ただし、この特例を利用するためには、いくつかの条件をクリアしなければなりません。主な要件は「相続してから3年以内の12月31日までに売る」なのですが、詳しくはのちほど説明します。まずは、譲渡所得の計算式と手続きについて確認しましょう。

譲渡所得の計算式

空き家特例を理解するには、譲渡所得（売却益）の計算方法を知りましょう。「譲渡所得」とは土地や建物を売った時の利益のことです。不動産を売却した場合、この譲渡所得に対して所得税がかかります。例えば譲渡所得が2,000万円なら、空き家特例が適用されると税金はかからない（0円）ということになります。
譲渡所得の計算式は「譲渡所得 ＝ 譲渡価格 ー （取得費 ＋ 譲渡費用）」です。取得費用は購入代金や仲介手数料・印紙代・登記費用などを指します。譲渡費用は仲介手数料や印紙代など売却にかかった諸経費です。不動産購入時の契約書も確認し、計算してみてください。

空き家特例を受けるための手続き

空き家特例を受けるためには確定申告が必須です。売却した年の翌年2月16日から3月15日までの期間に、確定申告書と一緒に以下のような書類を提出します。

• 譲渡所得の内訳書（確定申告書付表兼計算明細書）【土地・建物用】
• 被相続人居住用家屋等確認書
• 被相続人の除票住民票（写し）
• 土地と建物の売買契約書（写し）
• 登記事項証明書
• 電気やガス、水道の使用中止が分かる書類
• 耐震基準適合証明書または建設住宅性能評価書（写し）

詳しくはNo.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例｜国税庁をご確認ください。適切な申告をしないと本来支払わなくてもよい税金を支払うことになるかもしれません。空き家特例の手続きを始める前に、税理士や不動産会社など専門家のサポートを受けてくださいね。

空き家特例の要件

空き家特例を利用するためには、細かい要件を満たす必要があります。具体的にどのような要件があるのか、分かりやすく説明していきます。

対象物件

空き家特例の対象となるのは、相続の直前に亡くなった人が居住していた家屋です。ただし、すべての家屋が対象というわけではありません。具体的には、以下をすべて満たす必要があります。

• 1981（昭和56）年5月31日以前に建築された家屋である
• 譲渡時に一定の耐震基準を満たしている（もしくは譲渡前に空き家を解体する）
• 区分所有建物の登記がされていない（マンションなどではない）
• 相続の直前に、亡くなった人以外にその家に居住していた人がいなかった（一人暮らしだった）
• 相続から譲渡までの間、事業や貸付け・居住などに使用していない

対象は「居住用家屋」のため、居住用でない店舗や倉庫などは対象外となります。また、区分所有建物も対象に含まれていないため、マンションの空き部屋や区分投棄された二世帯住宅にも適用されません。
また一定の耐震基準を満たしていない場合でも家屋を解体して譲渡すれば、対象になります。

適用要件

空き家特例の適用を受けるためには、以下の条件も満たす必要があります。自分が空き家特例の適用を受けられるかどうかを確認してみましょう。

• 相続または遺贈により、土地・建物両方を取得している
• 相続開始から3年以内の12月31日までに売却する
• 譲渡価格が1億円以下
• 買主が第三者である（配偶者や直系血族などに対する売却は対象外）

特に注意したいのは適用期限です。亡くなった日（相続発生日）から3年経過後の年末までに売却しなければいけません。不動産売却が完了するまで平均半年かかると言われていますが、エリアや物件の状態によって売れやすさが変わります。「売れるのが遅くて、空き家特例の期間を過ぎてしまった…」なんてことのないよう、今すぐ売却活動を始めましょう。
「相続から3年以内に売却できるだろうか？」「あの家は耐震基準を満たしているかな？」といった疑問が浮かぶかもしれません。そんな時もできるだけ早めに不動産会社に相談することをおすすめします。

まとめ

今回は空き家特例について、計算方法や適用を受けるための要件を分かりやすく解説しました。空き家特例は、不動産を相続してから3年以内の年末に売却すると大きな節税効果をもたらします。しかし、要件は細かく、ご自身で適用されるかどうかを判断をするのは難しいかと思います。
節税のチャンスを逃さないために、ぜひ不動産会社に確認してみてください。和光不動産は福岡県福津市・古賀市・宗像市での不動産売却に特化しており、空き家の活用についても豊富な知識を持っています。相続した空き家でお悩みの方は、お気軽にご相談ください。